中国房地产市场有泡沫吗

中国房地产市场有泡沫吗

中国房地产市场有泡沫吗？对于这个问题，似乎很难给出一个确切的答案。事实上，不少人认为中国房地产市场泡沫化已然很严重，并认为泡沫可能很快就会破裂；也有不少人认为中国房地产市场并不存在泡沫，而且随着城市化进程的加速推进，大量农村人口向城镇迁移，未来一段较长时期，城市住房需求仍然旺盛，房价也很可能会继续上涨。为什么不同的人对同一问题会有如此截然不同的观点呢？　　多因素致泡沫判断存争议

第一，目前还没有一套公认的足以辨别房地产价格是否存在泡沫的理论或指标体系。较为常用的指标——房价收入比、租售比、房屋空置率等，尽管在分析房地产价格是否“合理”时有一定参考价值，但究竟在哪个区间房价是“合理”的，而超出哪个临界值就可判定为有泡沫，并没有一致的标准。简单地通过国际对比来判定房价是否“合理”，似乎也缺乏足够的说服力，毕竟每个国家的情况都是不同的。　　第二，目前房地产市场统计还不完善，缺乏足够全面和权威的统计资料。比如我国存量商品房规模，待售商品房库存、住房空置率和综合性的房价指数等，都还缺乏较为精确的统计。如果连房地产市场基本情况都不了解，对房地产市场整体供求状况、房地产价格走势等判断也就缺乏坚实的基础。　　第三，理念的不同也会影响到人们对泡沫问题的看法。在经济学领域，长期以来持续存在着“理性”与“非理性”、“均衡”与“非均衡”之争。一些学者坚信，人们永远都是理性的，因而经济总是处在均衡中，房地产市场也不例外。任何时候，房地产价格都是市场供求的综合反映，并不存在所谓的泡沫。另一些学者则指出，很多时候人们是非理性的，做出在事后看来是不明智甚至错误的决策。因此，经济体系会经常性地脱离均衡的轨道，出现诸如“非理性繁荣”和房地产市场泡沫等现象。　　第四，只有在房地产市场泡沫破灭的情况下，人们才可以肯定之前存在泡沫。这意味着，即使多个方面显示房地产市场存在严重的泡沫，但只要房价在持续上涨，并且没有大幅向下调整的迹象，就无法完全肯定房地产市场是否存在泡沫。　　因此，判断当前中国房地产市场是否存在泡沫，笔者认为应从其他角度入手：一方面，要看到不同城市和地区房价存在差异有其合理性；另一方面，也要看到近十多年来房价持续大幅上涨并非可持续的。　　不同地区房价差异有其合理性　　归根结底，房价是由房地产市场供求关系决定的。其中，土地供应是限制房地产供给的最主要因素。显然，并非任何地方都适宜于房地产开发，而相对于需求而言，优质地段尤其稀缺。另一方面，作为资产，对房地产的需求主要取决于其在未来若干年所能够提供的服务的总价值。这种服务，并不仅在于提供栖身之所。否则，建在沙漠中的房屋的价格就不会与建在海滨的房屋的价格有明显差别。周边环境的好坏、交通便利程度、离工作地点的远近等等，都会影响到房地产所能够提供的服务的价值。　　从这一角度看，不同地区的房价存在较大差异有其合理性。例如，一线城市如北京、上海、广州和深圳，由于拥有更好的就业机会、更健全的社会保障安全网、更高的教育和医疗水平、更丰富的公共产品和基础设施供给，这些地区的房地产所能够提供的服务的价值明显高于其他地区，在城市土地供应有限的情况下，房价也就明显高于其他地区。　　从另一个角度看，房价是调节人口分布的重要手段。由于就业机会、社会保障水平、医疗教育条件和环境气候等存在差异，不同地区的吸引力不同。人口会从吸引力低的地区流向吸引力高的地区，直到不同地区的吸引力趋于接近时，人口分布才会稳定下来。而房价是一种成本，高房价可以有效避免人口过度集中于较有吸引力的地区。事实上，在中国这样一个人口大国，人口过度集中于少数大中城市，会带来如“城市病”在内的多种问题，对经济整体的危害可能很大。可见，不同地区房价存在差异，既有其合理性，亦有其必要性，而且还是市场经济条件下的必然现象。　　房价持续大幅上涨不可持续　　然而，作为一种商品价格，房价与其他商品的价格并无本质区别。那种认为房地产市场需求是刚性的因而房价存在只涨不跌的可能性的观点完全站不住脚。从实际情况看，没有任何一种商品的价格能够持续不断上涨，即便是需求极具“刚性”的能源和粮食也不例外。以石油为例，根据英国石油公司(BP)统计，以2012年美元计算，在1864年达到117.8美元/桶的高点后，无论是在20世纪70年代石油危机期间还是在金融危机之前的2008年，国际原油价格再也没有超过这一水平。同样，根据世界银行数据，按照2010年美元计算，尽管2000年以来世界谷物价格总体上持续上涨，但截至2012年仍远低于1974年时的价格水平。　　从国际经验看，房价长期大幅上涨后通常都会经历一个剧烈的回调过程。1985年3月到1990年3月，日本六大城市商业地产和住宅价格分别上涨了2.9和1.6倍；而1990年3月到1995年3月，二者分别下跌了59.8%和42.6%。2000年一季度到2006年二季度，美国住房价格(以case-shiller指数衡量)上涨了89.9%；而在2006年二季度到2011年一季度期间，这一价格下跌了33.8%。香港房价在上世纪80年代后期至1997年期间快速上涨，而1997年年底至2003年年中累计下跌幅度超过50%。　　总之，不管从何种角度，都没有理由认为房价会只涨不跌。中国的房价当然也不例外。特别是考虑到过去的十几年里，中国房地产价格已经历了长时期的持续大幅上涨，与居民收入也已经远远脱节。因此，笔者相信，任何类似“这次不一样”或“这里不一样”的想法，最终会被时间证明是错误的，房价拐点迟早会来，尽管很难准确判断其时间。

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