房价未来数据剖析未来房价走势下滑或为大趋势-【资讯】

摘要: 当前的楼市调控之下，银监会近期开展了对16个热点城市的商业银行房地产业务进行专项检查，引起市场广泛关注。那么监管部门对房地产市场融资的严控，将会对近来房企资金混乱情况的有多大的监管，当房企资金断裂之后，难以为继的时候，房价就会降了吗？

当前的楼市调控之下，银监会近期开展了对16个热点城市的商业银行房地产业务进行专项检查，引起市场广泛关注。

那么监管部门对房地产市场融资的严控，将会对近来房企资金混乱情况的有多大的监管，当房企资金断裂之后，难以为继的时候，房价就会降了吗？

第一：银监会严查16城房贷，银行贷款及理财恐受影响

在监管不断加强的背景下，多个城市近期上调了贷款利率，如北京地区的银行首套房最低贷款利率普遍从八二折上调至八五折。实际上，上海、深圳等地首套房最低贷款利率已经较早上调，目前八八折早已难觅踪迹，基本都是九折。银行放贷供应这块确实对个人房贷越来越收紧了，不过装修贷、车位贷等与房贷相关的贷款还在上升。

第二：房地产信贷越来越紧， 商业银行房产贷款集中度大升

先来看看为何房地产信贷为何越来越紧?

首先，商业银行的房地产行业贷款集中度大幅上升2015年下半年以来，我国商业银行向房地产市场发放的两类贷款——个人按揭贷款和房地产开发贷款——增速大幅上升。截至2016年三季度末，房地产行业贷款余额同比增速高达25.2%，大幅高于同期银行贷款余额整体增速(13%)，前者已接近后者的两倍，两者剪刀差持续走阔。相应地，截至2016年三季度末，商业银行对房地产单一行业的贷款余额高达25.33万亿元，单一行业集中度也由2012年6月的前期低点6.42%上升至2016年9月末的8.2%，特别是2016年下半年以来，住户部门的新增个人按揭贷款屡创新高，在新增人民币贷款中占据主导地位。

其次，房地产贷款在热点城市的区域集中度大幅上升，潜在风险较大。从房地产贷款的区域集中度看，热点城市和其他城市的分化十分明显，特别是热点城市房价的快速上升，导致这些城市房地产领域占全国房地产贷款的比重大幅上升。

第三：大量银行资金涌入楼市推进市场

最后，银行资金通过理财和信托等通道大规模进入房地产市场。近年来银行存款和理财资金经过腾挪后，通过信托、基金以及资管等通道违规间接进入房地产市场，这类资金和正规贷款叠加，将大幅提高银行资金的风险。2009年以前，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，2009年“四万亿”刺激后，银行信贷采取总量控制方式进行管理，银监会限制银行贷款投向房地产行业，此后，房企通过非标融资方式变相取得银行贷款就成为其主要的融资方式，主要通道就是信托、券商、保险公司、基金产品以及资管产品等。以房地产发行的信托产品为例， 2010年以后，房地产企业发行的信托产品规模大幅增加，房地产企业通过信托等非标产品进行融资成为一种普遍现象

第四：如此严控之下的未来房价到底会不会降呢?

从历史来看，房地产市场作为资金高度密集的产业，这一方向性的转变将根本上改变房地产市场预期，具体来说，主要体现在以下四个方面。

一，房企融资将受到限制，“地王”频出现象或缓解。

今年以来，房地产企业通过贷款、信托资金、理财资金等渠道融得大量资金，并通过夹层融资、资产证券化等方式加杠杆，导致各地“地王”频出，造成面粉比面包贵的现象，助推房价快速上涨。如今，随着监管层对房地产行业贷款的检查、收紧，未来房地产企业的融资将受到明显限制，“地王”频出的现象将有所缓解。

二，居民加杠杆的幅度和速度将显著放缓。

根据中信建投测算，2016年上半年我国住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)约49%，相比2013年的杠杆率几乎翻了一番，另外，考虑到部分购房首付中包含消费贷款等资金，实际住房交易杠杆率将高于这一水平。相应地，居民部门的杠杆水平也创下历史新高。与此同时，居民部门的收入增长却跟不上房贷的增长，这导致按揭贷款所蕴含的断供风险越来越大。房地产贷款收紧将对居民部门的加杠杆行为形成下拉作用，延缓居民部门加杠杆的速度和幅度。

三，热点城市房价将出现高位回落。

房地产贷款政策的收紧，必然表现为个人按揭贷款利率的回升。从历史来看，全国70个大中城市的房价与贷款利率有着高度紧密的相关性，2009年6月个人按揭贷款利率降至历史低位，房价环比涨幅在10个月后达到高点。

四，房地产销售将可能出现萎缩。

本轮房价的快速上涨被称为“杠杆上的牛市”。从历史来看，按揭贷款利率与房地产销售也有着显著的相关性，利率下降、销售繁荣成为恒久不变的规律。因此，房地产贷款政策的收紧，将对房地产企业和居民的融资和加杠杆行为形成明显的压制作用，这将对房地产销售造成明显的负面影响，房地产销售下滑趋势势在必行。

因此，房地产市场供销两旺、价格暴涨的阶段已然终结，交易持续低迷、房价回落将成为大概率事件。

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