北京商住房“狂奔”：赶政策末班车还是开发商炒作？

发布时间：2022-04-06 21:03:49 阅读：次来源：烟嘴厂家

过去一周，商住房被推到了舆论的风口浪尖邀请函海报
。在通州等郊区实施商住房限购政策后，6月14日晚间，北京传出了“15日零时起将暂停全部网签”的消息。当晚，多个商住房开发商连夜推盘，通宵打网签。有的开发商宣称“提供24小时内完成签约、付款和网签的服务”。

直到当日晚上10点多，北京市住建委辟谣，明确表示“6月14日晚24时，北京将全面停止商住房网签”的消息不实，才让商住限购风波平息。但开发商及各销售渠道已经成了最大赢家，北京商业类项目仅14日当天，签约就达到了2672套，合计签约金额达56.4亿元。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。

“限购”刺激成交量上涨

6月14日，赶政策末班车的买房人挤满了北京各个郊区的商住项目售楼处。“两三套房一起买的人很多。”一名商住项目的销售人员向记者介绍顺义的商住房项目说，为抓紧限购前的最后时间，楼盘会一直加班营业至晚上12点，“要买赶快，房源少，我只能帮你先盯着，晚了就没了。”

事实上，在限购传言出现之前，北京商住房市场就掀起了一股交易热潮。端午节期间，大量签约让商住房成为楼市销售炙手可热的明星。统计数据显示，端午小长假期间，北京住宅共实现成交2503套，是“五一”小长假成交额的两倍。这三天成交量也相当于5月份成交量的三成。值得注意的是，商住类产品共实现成交2286套，占全部成交的比重高达91%。

“因为通州限购，没有资格买房的都转移到了其他区域。”位于大兴区的商住项目销售人员告诉记者，通州的限购政策出台之后，看房人数一直在增多。由于多数为投资购买，客户普遍在很短时间内便做出购买决定，不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

成交井喷，仅仅是“限购”传言发酵带来的刺激效应？记者了解到，限购的传闻在一定程度上刺激了购房者加紧进入，但有个别项目却出现了大量集中签约。记者在北京市朝阳区采访时，某房屋中介负责新房业务的工作人员告诉记者，“通州商住限购之前，有楼盘靠低首付和集中网签，3天售出300多套房源。”

据链家研究院统计，从6月6日门头沟商住项目暂停网签开始，到端午小长假商住房成交量暴涨，仅6月第二周，北京商住项目就已成交3702套。

难逃开发商炒作嫌疑

如此惊人的成交数据引发了市场的猜测，开发商自我炒作成为业内普遍认同的观点。

“通州商住限购在先，传言说起来似乎也合情合理。”一位项目销售人员也向记者透露，“这种需求被唤起可以取得很好的销售量。此外，成交量大涨也变相地宣传了自己的项目，各方面都是有利的。”

“相对于普通住宅，商住房优势并不明显。因为这类房子无法落纸质邀请函海报
户、不带学区。”一位地产投资界人士告诉记者，“所以，购买商住房人群多限于两类，一类是部分不能再购买普通住宅的投资者，另外一类就是没有购房资格的自住需求者希望通过购买商住房来过渡。”

他分析说“从这个角度上来看，大量的成交数据不排除有炒作和内购的可能，因为即使后续交易出现问题，商住房也能顺利流入二手房市场，再通过过户卖给个人。”

从市场反应看，北京市住建委回应后，部分投资客开始有撤离的迹象。但在近日，记者走访了亦庄、大兴等地区的商住项目时，销售人员坚称“我们的项目根本不愁卖，限购只是时间问题。”

商住房会不会限购？

尽管商住房有不限购、总价低的优势，但户型并不宜居，私密性和安全性相对较差，并且首付比例高。商用的水电费也高于普通住宅，因此并未成为住宅市场的主角，但近年来情况出现了变化。

在供给端，市场上商住产品供应越来越多。“政府在新供应地块中规划出商业性质用地，目的是为了减轻市中心的人流、车流等压力，使新的发展区域形成一个自给自足的生态圈，但市场往往不买账。”一位国有建筑商告诉记者，许多开发商在拿到地之后，迫于回笼资金的压力而改建商住公寓。

在需求端，据北京市住建委官网数据显示，3月，北京住宅市场当中商住产品共实现成交4656套，创下有史以来的月度销量新高，占到当月全部商品住宅成交量的比重高达51%，商住产品的成交量首次超过住宅类产品。

“现在正处于消费者和开发商博弈的时间点，可能会出现阶段性拐点。”中原地产首席分析师张大伟表示，如果不出台限购政策，预计市场将很快恢复平稳。

“从种种迹象来看，对商住房实施限购有一定的政策必要性。”一位地产人士向记者介绍，商住房一直游离在限购体系之外，整个限购政策很难发挥最大作用。“此外，商住房的限购有利于北京疏解人口和解决拥堵。商住房的无序发展，使得很多规划为商业的地块实质上都沦为了住房，这对于规划的实现是很不利的。”